“Будешь возникать – сдам в налоговую”. Какие ошибки делают арендодатели

В последнее время в Минске все больше сделок купли-продажи жилья совершается с целью последующей сдачи квартир в аренду. В этой статье, проанализировав мнения экспертов рынка аренды жилья из группы компаний “Твоя столица”, мы хотели бы познакомить читателей с типичными ошибками арендодателей.

Первая и самая распространенная ошибка арендодателей вторичного жилья – завышение стоимости аренды.

– Многие арендодатели необоснованно считают, что именно их квартиры соответствует верхней рыночной ценовой планке аренды, не особо учитывая состояние квартиры, и уж тем более – не анализируя предложение на рынке, – отмечает Валентина Сенчихина, заместитель директора по аренде жилья АН “Твоя столица”.

Вторая ошибка, вытекающая из первой, – подача ложной информации о квартире. Не стоит приукрашивать реальное состояние квартиры. Ведь в случае если арендодатель сам пытается сдать квартиру внаем, то на показ квартиры он тратит свое время. А время, как известно, тоже имеет свою стоимость. А если же привлекает риелторов, то даже с их мастерством и знанием рынка срок экспозиции квартиры на рынке может затянуться, что в итоге напрямую скажется на доходах арендодателя. Важно помнить, что адекватная оценка и правильная арендная ставка – верный залог успеха и большого количества потенциальных арендаторов, из которых всегда можно будет выбрать подходящего.

Но чтобы определиться с адекватной ставкой, не стоит полагаться только на цены остальных арендодателей. Кто даст гарантию, что они не завышены, а информация по ним не приукрашена? Лучшим вариантом будет обратиться за помощью к профессионалам рынка, которые помогут вам правильно сориентироваться на рынке аренды и избежать потерь от простоя квартиры.

Отказ от заключения договора аренды – еще третья распространенная ошибка арендодателя. Без него арендодатель точно так же не защищен, как и арендатор. По большому счету, не заключая договор о сдаче в аренду квартиры, арендодатель не имеет никаких рычагов воздействия на арендатора. В договоре найма нужно постараться отразить максимальное количество информации о сдаваемой квартире и условиях ее аренды.

При этом собственника не должен беспокоить объем договора – этот параметр ничем не ограничен. В этом случае действует принцип “лучше больше, чем меньше”. И поэтому в договоре необходимо прописывать все важные для собственника моменты. В частности, не лишним будет прописать недопустимость сдачи квартиры в субаренду и сумму залога за пользование находящимся в квартире имуществом, если таковое имеется. Но в этом случае важно прописать не только сумму залога, но и тщательно перечислить все те случаи, в которых из залога в пользу собственника будет удержана определенная сумма.

Следующая серьезная ошибка арендодателя состоит в разрешении арендатору заплатить за проживание в последнем месяце залогом. Важно понимать, что залог – это не оплата последнего месяца аренды, это страховка собственника на случай неоплаченных коммунальных услуг и определенная гарантия сохранности имущества, находящегося в квартире.

– Разрешая арендатору считать залоговую сумму оплатой за последний месяц, собственник рискует принять квартиру с неоплаченными коммунальными платежами, поврежденной мебелью или иными недостатками. Но получить какие-либо денежные средства за все это от бывшего арендатора может оказаться уже весьма проблематичным, – поясняет заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний “Твоя столица” Андрей Чернышев. – Но при этом и требование авансового платежа в размере трех и более ежемесячных платежей мало кого из арендаторов устроит. Ведь исходя из текущих средних арендных “ставок” на аренду жилья, выходит весьма большая сумма.

И раз мы коснулись мебели в составе квартиры, то необходимо отметить, что неотъемлемой частью договора найма является акт передачи имущества. Без этого документа собственнику будет невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был в исправном состоянии.

Многие арендодатели в целях максимизации своей прибыли за сдачу квартиры внаем пренебрегают страхованием как самой квартиры с имуществом, мебелью, так и своей гражданской ответственности перед соседями.

– Здесь важно понимать, что ни один залог не в состоянии погасить сумму ущерба при серьезных неприятностях, – подчеркнул Андрей Чернышев. – И поэтому при, например, прорыве водопровода, даже если квартира находится на втором этаже, сумма возмещения ущерба может перекрыть всю выгоду от сдачи квартиры внаем.

В продолжение темы сантехники упомянем еще одну ошибку арендодателей – невыполнение просьб арендаторов о своевременном ремонте сантехники и тому подобное.

– Если от арендатора поступили какие-либо жалобы на сантехнику — не экономьте, смените то, что необходимо. А лучше все это сделать до сдачи квартиры внаем. Практика показала, что превентивные меры работают гораздо лучше, чем устранение последствий аварий и протечек воды, когда квартира уже сдана и в ней проживают арендаторы, – советует Валентина Николаевна. – Кроме того, многие владельцы жилья в принципе отказываются выполнять свои обязательства по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии, хотя полноценный ремонт и ликвидация серьезных неисправностей, не связанных с деятельностью квартиросъемщиков, как правило, должны осуществляться именно арендодателями.

Следующей распространенной причиной, по которой наниматели бюджетного жилья вынуждены съезжать с арендованных квартир, – нарушение условий договора найма со стороны арендодателей. Так, по словам Валентины Сенчихиной, “многие хозяева любят регулярно посещать сдаваемую квартиру в любое удобное для них время, даже в отсутствие арендаторов и без всякого предупреждения. И это несмотря на то, что в договоре прописано, что собственник может приходить в квартиру раз в месяц, заранее сообщив дату и время визита”.

Или противоположная ситуация, когда арендодатели начинают идти на поводу у арендаторов и предоставляют им все права по использованию жилья, не вмешиваясь в условия использования помещения. Обычным следствием этого является безответственное поведение жильцов, которые могут и мебель с техникой испортить, и привести в негодность евроремонт, и даже не пустить хозяина, который пришел за очередной арендной платой.

Не менее распространенным случаем неправильного поведения собственников квартиры является ситуация, когда ими устанавливаются необоснованно жесткие условия проживания для арендаторов. А порой даже абсурдные. Например, запрещают пользоваться какими-то предметами мебели или бытовой техники, находящимися в квартире, или приводить гостей. Но если с запретом использования некоторого имущества квартиры можно смириться, то вряд ли кто-то согласится с “ограничением гостеприимства”. Ведь все мы люди, и у всех есть родственники и близкие друзья.

Так же, по словам Валентины Сенчихиной, на практике часто встречаются случаи, когда арендодатели в обход условий договора в одностороннем порядке увеличивают арендную плату, угрожая в случае неуплаты выселить квартиросъемщика.

Неуплата налога – так звучит следующая, можно сказать, роковая ошибка арендодателя. Ведь при неуплате налога возможен шантаж как со стороны нанимателя, так и со стороны соседей и знакомых. Известны случаи, когда наниматель открытым текстом заявлял: “Будешь возникать – сдам в налоговую”.

– К тому же если возникнут проблемы с нанимателем, то в суд не каждый решится пойти из-за боязни налогового штрафа, – констатирует Валентина Николаевна. В общем, правило “Заплати налог – живи спокойно” – до сих пор актуально, и не стоит его нарушать.

А для тех, у кого стремление максимизировать прибыль стоит на первом месте, можно посоветовать иные, законные пути. Например, если вы не очень беспокоитесь о своем ремонте, вполне можно сдать квартиру и жильцам с собакой или кошками. При этом не забудьте прописать в договоре пункт, по которому все “художества” животных будут оплачиваться арендатором. И еще как вариант: если вам не очень принципиально, сколько людей будет жить в вашей квартире – два, пять или десять, – вы просто можете несколько поднять цену за такое коллективное вселение.

И в заключение хотелось бы поделиться с читателями основным правилом, придерживаться которого советуют эксперты из АН “Твоя столица”: “Чем меньше будет беспокойств у ваших соседей по поводу сдачи в аренду вашей квартиры, тем лучше для вас самих”.