Как сдавать и снимать жилье?

Содержание

Основные сведения о сдаче и съеме жилья

Жилые помещения (квартиры, комнаты, жилые дома) могут сдаваться в наем, то есть предоставляться кому либо за плату во владение и пользование для проживания. [∗]

Сдавать жилье внаем может собственник этого жилья. Не собственник имеет на это право только в случае, если ему законодательными актами или собственником жилья предоставлены соответствующие полномочия. [∗] Кроме того, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам (находится в общей долевой собственности), то для сдачи его внаем требуется согласие их всех. [∗]

Жилье может сдаваться внаем на определенный срок, либо бессрочно. [∗]

Сдача жилых помещений внаем для длительного проживания не является предпринимательской деятельностью. Обязанность по регистрации в качестве ИП возникает только в том случае, когда жилое помещение сдается внаем для краткосрочного проживания. [∗]

Запрещается сдавать внаем следующие жилые помещения: [∗]

• построенные, реконструированные или приобретенные с привлечением льготного кредита, до полного погашения такого кредита (однако в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и других) сдать такое жилье в наем можно с разрешения исполкома);
• расположенные в зданиях, подлежащих сносу или капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой;
• расположенные подвале или полуподвале.

Договор найма является основанием для регистрации наймодателя в снимаемом им жилье по месту жительства или месту пребывания. [∗]

Обратите внимание, что граждане проживающие в съемном жилье имеют право стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Заключение договора найма

Жилье сдается и снимается внаем по договору найма, который представляет собой соглашение, где одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. [∗]

Договор найма должен быть зарегистрирован в исполкоме и считается заключенным именно после такой регистрации. [∗]

Существенными условиями договора найма являются: [∗]

• предмет договора найма (то есть указание на конкретный жилой дом, квартиру или жилую комнату);
• срок действия договора найма (не относится к договорам найма, заключаемым на неопределенный срок);
• размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;
• срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги – в случае, если по договору найма обязанность по оплате услуг ЖКХ возложена на нанимателя.

В договоре найма также указываются члены семьи нанимателя, которые будут постоянно проживать совместно с ним в съемном жилом помещении.

Договор найма составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в исполкоме, зарегистрировавшем этот договор. [∗]

Регистрация договора найма

До момента предоставления жилья в пользование нанимателю договор найма должен быть зарегистрирован. [∗]

По вопросу регистрации договора найма необходимо обращаться в исполком или организацию жилищно-коммунального хозяйства (как правило это Расчетно-справочный центр ЖРЭО). [∗]

Для регистрации договора найма необходимо предоставить следующие документы: [∗]

• заявление, подписанное собственником ( собственниками ) жилого помещения (как правило заявление заполняется непосредственно при приеме документов);
• паспорт собственника жилого помещения;
• три экземпляра договора найма (бланки договоров могут быть выданы для заполнения непосредственно пери приеме документов);
• технический паспорт и свидетельство о госрегистрации права собственности на жилое помещение;
• письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае, если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.

Договор найма регистрируется в течение 2 дней со дня представления всех документов. В некоторых случаях, когда для регистрации необходимы дополнительные документы и они запрашиваются по системе “Одно окно”, регистрация осуществляется в течение 10 дней. [∗]

Передача жилья в пользование нанимателю

Передавать жилье в пользование нанимателю можно только после того как договора найма будет зарегистрирован.

По желанию (не обязательно) наймодатель и наниматель могут составить акт о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения. Акт составляется в 2-х экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя. В акте указываются: [∗]

• сведения о сторонах договора найма жилого помещения (фамилия, имя, отчество, место жительства собственника и нанимателя);
• адрес, по которому находится жилое помещение;
• количество комнат в жилом помещении, его общая площадь и другие его характеристики (по усмотрению сторон);
• сведения о состоянии жилья на момент его передачи нанимателю;
• другие данные (по усмотрению сторон).

Составленный акт о приеме-передаче может в будущем позволить избежать разногласий между собственником и нанимателем (например, при окончании договора найма и возврате жилья обратно собственнику).

Плата при сдаче (съеме) жилья

Размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения являются существенными условиями договора найма и в обязательном порядке должны быть в нем указаны.

Сумма платы за съем жилья должна быть указана в договоре найма только в белорусских рублях. Сами расчеты также должны осуществляться только в белорусских рублях. В то же время сумму платы по договору найма можно указать как эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Например, в договоре можно прописать, что наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением в сумме, эквивалентной 100 (ста) долларам США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа. В договоре найма также можно установить дату определения курса, а также банк, по курсу валюты которого производятся расчеты. [∗]

Обратите внимание что расчеты в иностранной валюте запрещены и влекут административную ответственность .

Во избежание разногласий между сторонами по поводу оплаты, такую оплату стоит осуществлять путем перечисления безналичных денежных средств через банк. При расчетах наличными деньгами целесообразно требовать у наймодателя расписку.

Перед заключением договора (для подтверждения намерения сторон в его заключении) наниматель может предоставить наймодателю задаток.

Задаток является гарантией для нанимателя и наймодателя в том, что стороны не откажутся от своих намерений заключить договор найма. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. [∗]

Если после выплаты задатка договор найма заключен не будет, то ответственная за это сторона: [∗]

• потеряет сумму задатка (если ответственна сторона, давшая задаток);
• должна будет уплатить другой стороне двойную сумму задатка (если ответственна сторона, получившая задаток).

Когда договор найма будет заключен задаток возвращается (засчитывается в сумму платы за съем жилья). [∗]

Если задаток передавался без письменного соглашения о задатке, то скорее всего он будет признан авансом. [∗] В отличие от задатка аванс не является средством обеспечения исполнения обязательства сторон по заключению договора найма. Если договор найма будет заключен, то аванс подлежит зачету в счет платы за съем жилья. Если договор найма заключен не будет, то аванс просто возвращается стороне, его уплатившей.

Кто может проживать в съемном жилье вместе с нанимателем?

Наниматель имеет право предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением: [∗]

• своим несовершеннолетним детям – без согласия наймодателя;
• супругу (супруге), родителям и совершеннолетним детям – с письменного согласия наймодателя;
• родным братьям и сестрам, деду, бабке и внукам – с письменного согласия наймодателя;
• другим родственникам, свойственникам и нетрудоспособным иждивенцам, заключившим с ним письменное соглашение о признании членом семьи – с письменного согласия наймодателя;
• остальным гражданам – с письменного согласия наймодателя и только путем заключения договора договора поднайма или путем предоставления жилья в безвозмездное владение и пользование .

Члены семьи нанимателя, которые будут постоянно проживать вместе с ним указываются договоре найма. Если такие члены семьи вселяются в съемное жилье уже после заключения договора, то в договор должны быть внесены соответствующие изменения. [∗]

Письменным согласием наймодателя на вселение какого-либо члена семьи в жилое помещение может являться подписанный им договор найма или дополнительное соглашение к нему.

Если вместе с нанимателем проживают совершеннолетние члены его семьи или если жилье предоставлено по договору найма нескольким нанимателям, то для вселения кого-либо в съемное жилье (кроме несовершеннолетних детей) также потребуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя или других нанимателей. [∗]

Окончание и расторжение договора найма

Договор найма, заключенный на определенный срок прекращается с истечением этого срока. [∗]

При совместном желании сторон договор найма может быть расторгнут досрочно в любое время (расторжение договора найма по соглашению сторон). [∗]

Наниматель имеет право расторгнуть договор найма досрочно в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем. При выезде нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в другое жилое помещение договор найма считается расторгнутым со дня их выезда. [∗]

По инициативе собственника жилья договор найма может быть расторгнут досрочно, только если наниматель и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи: [∗]

• нарушают условия договора найма, касающиеся размера платы за пользование жильем и срока ее внесения;
• нарушают условия договора найма, касающиеся срока внесения платы за жилищно-коммунальные услуги – в случае, если по договору найма обязанность по оплате услуг ЖКХ возложена на нанимателя;
• систематически (3 и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований Жилищного кодекса Республики Беларусь, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

Если собственник желает расторгнуть договор найма (при наличии указанных выше оснований) он обязан предварительно за 1 месяц направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. При отказе нанимателя от расторжения договора или неполучения ответа от на письменное предупреждение, собственник по истечении 1 месяца может обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма. [∗]

При окончании и расторжении договора найма наниматель обязан в течение 3 суток (если другой срок не установлен договором) освободить занимаемое им жилье и сдать его собственнику. Если наниматель и проживающие совместно с ним граждане, жилье не освободили, то они подлежат выселению в судебном порядке. [∗]

Если наниматель в съемном жилье проживает вместе со своими совершеннолетними членами семьи, которые при расторжении договора найма желают остаться там проживать, то один из этих членов его семьи с письменного согласия остальных членов вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Данное правило действует при расторжении договора найма по соглашению сторон, по инициативе нанимателя, а также по инициативе собственника жилья, если члены семьи нанимателя не допускали нарушений, в связи с которыми собственник инициировал такое расторжение. [∗]

Налоги при сдаче жилья внаем

С доходов от сдачи жилья внаем уплачивается подоходный налог. При этом в зависимости от суммы полученных доходов за календарный год ставка подоходного налога может устанавливаться в фиксированных суммах или в размере 13%.

Не нужно уплачивать налог за сдачу жилья внаем, если такое жилье сдается молодым специалистам, молодым рабочим (служащим). [∗]

Также не уплачивается налог с доходов от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, состоящих в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства , опекуна, попечителя и подопечного. [∗]

Подоходный налог в фиксированных суммах

При сдаче жилья внаем должен уплачиваться подоходный налог, ставки которого устанавливаются в фиксированных суммах. [∗]

Размеры ставок подоходного налога в фиксированных суммах (то есть сам размер этих фиксированных сумм) устанавливаются в зависимости от населенного пункта в котором расположено жилое помещение. В г.Минске и некоторых областных центрах значение имеет и то, в какой оно находится экономико-планировочной зоне (чем ближе к центру, тем выше ставка налога). Обратите внимание, что фиксированная сумма подоходного налога устанавливается не за квартиру или дом в целом, а за каждую сдаваемую в них комнату.

Узнать актуальный размер ставок подоходного налога в фиксированных суммах можно здесь.

Уплачивать налог в фиксированных суммах можно один раз в год (сразу всю сумму за год или за период действия договора найма в этом году) или ежемесячно.

Если гражданин решил уплатить налог в фиксированных суммах сразу за весь год, то сделать он это должен: [∗]

• не позже рабочего дня, следующего за указанным в договоре найма первым днем предоставления жилья нанимателю – при уплате налога впервые (за первый год);
• не позже 1 января года , за который осуществляется уплата налога – при уплате налога за последующие годы.

Если гражданин решил уплатить налог в фиксированных суммах ежемесячно, то делать он это должен: [∗]

• не позже рабочего дня, следующего за указанным в договоре найма первым днем предоставления жилья нанимателю – при уплате налога впервые (за первый месяц);
• ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата налога – при уплате налога за последующие месяцы;

В случае, если последний день срока уплаты налога приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. [∗]

При неполном месяце (когда жилье начинают сдавать внаем не с первого числа месяца или прекращают сдавать не последнего числа месяца) налог рассчитывается пропорционально количеству дней в месяце, в которых жилье сдавалось внаем. [∗]

Если ставки подоходного налога в фиксированных суммах увеличиваются, то доплачивать уже оплаченный налог не нужно. [∗]

Гражданин заключил договор о сдаче в наем своей 2-хкомнатной квартиры в г.Минске с 26.09.2016 по 31.05.2017. Так как квартира находится в третьей экономико-планировочной зоне г.Минска фиксированная сумма подоходного налога составляет 19,5 бел.руб. в месяц за каждую сдаваемую внаем комнату в квартире. Таким образом общая сумма налога за месяц будет составлять 39 бел.руб. (19,5 × 2 комнаты).

Гражданин решил уплачивать налог один раз в год.

Для уплаты налога за период договора найма в 2016 году (с 26.09.2016 по 31.12.2016) гражданин должен уплатить налог не позже 27.09.2016 (следующий рабочий день после предоставления квартиры в пользование нанимателю). Сумма налога за этот период будет составлять 123,5 бел.руб. (за 5 дней сентября 6,5 бел.руб. ( 39 ⁄ 30 × 5 ), за октябрь, ноябрь и декабрь по 39 бел.руб.)

Для уплаты налога за период договора найма в 2017 году (с 01.01.2017 по 31.05.2017) гражданин должен уплатить налог не позже 02.01.2017. Сумма налога за этот период будет составлять 195 бел.руб. (за январь, февраль, март, апрель и май по 39 бел.руб.)

Обратите внимание, что для подоходного налога в фиксированных суммах налоговые вычеты не применяются. [∗]

Доплата подоходного налога

По окончании календарного года гражданин должен подсчитать свои доходы, которые он получил от сдачи жилья внаем за этот год. Если такие доходы превысят определенную сумму (за 2016 год это 4947 бел.руб.), то такому гражданину необходимо уплатить подоходный налог по ставке 13%. При этом сумма подоходного налога будет определятся за вычетом уплаченного до этого налога в фиксированных суммах. [∗]

Для уплаты подоходного налога по ставке 13% гражданин обязан: [∗]

• не позже 1 марта следующего года подать в налоговую инспекцию налоговую декларацию;
• не позже 15 мая уплатить налог.

Гражданин в течение 2016 года сдавал в наем квартиру. Сумма уплаченного им за этот год подоходного налога в фиксированных суммах составила 468 бел.руб. Доход составил 6000 бел.руб.

В 2016 году сумма, при превышении которой возникает обязанность уплаты подоходного налога по ставке 13% составляет 4947 бел.руб. Так как доход за сдачу внаем жилья больше этой суммы, то гражданин должен до 1 марта подать в налоговую инспекцию налоговую декларацию и не позже 15 мая уплатить подоходный налог по ставке 13 %.

Сумма подоходного налога будет составлять 312 бел.руб. (6000 бел.руб. × 13 / 100 – 468 бел.руб.).

Обратите внимание, что при наличии оснований к подоходному налогу могут быть применены налоговые вычеты.

Сдача жилья внаем для краткосрочного проживания

Если собственник жилья за календарный год заключает два и более договора найма и продолжительность каждого из них не превышает 15 дней (то есть сдает жилье внаем для краткосрочного проживания), то такому гражданину необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. [∗]

При сдаче в наем жилья для краткосрочного проживания уплачивается не подоходный, а единый налог. Ставки единого налога устанавливаются отдельно для каждой области и г.Минска и могут зависеть от населенного пункта в котором расположено жилое помещение.

Узнать актуальный размер ставок единого налога можно здесь.

Договор найма, заключенный при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, регистрировать не нужно. Такой договор заключается в двух экземплярах (один – нанимателю, другой – наймодателю) и считается заключенным с момента, определенного в самом договоре (например с момента подписания). [∗]

ИП сдающий жилье для краткосрочного проживания обязан обеспечивать соблюдение нанимателями установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности, природоохранных требований и правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений. [∗]