Куда обращаться, если соседи делают незаконную перепланировку

Многие собственники квартир делают перепланировку своего жилища с целью его улучшения, повышения уровня комфорта и функциональности, но лишь немногие осуществляют такой ремонт на законных основаниях. Самовольная перепланировка может быть чревата ухудшением жилищных условий других жильцов дома, снижением прочности основных несущих конструкций здания и даже его частичным или полным разрушением. Поэтому, если соседи надоедают своим затянувшимся ремонтом, стоит задуматься, а правомерны ли их действия? Если есть хоть малейшее подозрение, что их ремонт не согласован с контролирующими органами, стоит жаловаться на незаконную перепланировку. Это единственный верный способ спасти дом и сохранить его целостность.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

В каких случаях надо писать жалобу

Согласно российскому законодательству, в части главы 4 Жилищного Кодекса РФ, а также КоАП РФ (статья 7.21 – 7.22), которые определяют понятие перепланировки, регламентируют порядок и процедуру ее проведения и узаконивания, а также определяют систему штрафов за несанкционированное проведение кардинальных изменений в конфигурации жилых и нежилых помещений. Незаконной считается перепланировка, которая была осуществлена с нарушениями требований и норм жилищного законодательства, и сведения о которой не были внесены в технический паспорт квартиры и зарегистрированы в соответствующих государственных инстанциях. Регулируется этот вопрос Кодексом об административных нарушениях РФ.

Чтобы предотвратить непоправимое, необходимо не только знать, куда жаловаться на самовольную перепланировку соседей, но и как определить, что ремонт в соседней квартире не согласован с контролирующими органами. Установить сам факт незаконной перепланировки не так просто, как кажется на первый взгляд. Ежедневное жужжание перфоратора еще не доказывает то, что сосед делает ремонт самовольно, и он имеет полное право не впустить к себе в квартиру любопытствующих лиц.

Удостовериться в том, что перепланировка в соседней квартире действительно самовольная, можно следующим путем:

Можно запросить у собственника квартиры разрешительные документы и поинтересоваться у рабочей бригады, какие работы планируются в процессе ремонта.
Если попытка разузнать нужную информацию мирным путем не дала результатов, нужно обратиться в компанию, осуществляющую управление домом и попросить у них предоставить копию распоряжения о разрешении на проведение перепланировки в данной квартире (если ремонт согласован с компетентными государственными органами, то в УК должен быть такой документ).
В случае, когда управляющая компания не имеет данного распоряжения о предварительном согласовании перепланировки и даже не подозревала о проводимых работах, она должна проверить сигнал, поступивший от третьих лиц и выяснить, на каких основаниях выполняется ремонт.
Если перепланировка несанкционированна, то ТСЖ должно принять соответствующие меры по предотвращению противоправных действий и выписать штраф нерадивому собственнику перепланированной квартиры.
В случае бездействия управляющей компании, необходимо составить жалобу и отправить ее в Жилищную инспекцию.
На протяжении 30 календарных дней Жилинспекция обязана рассмотреть жалобу соседей и отреагировать на нее должным образом.
Если этого не произошло по истечению одного месяца, то жалоба (но уже не на соседа с перфоратором, а на бездействие вышеупомянутых инстанций) направляется в прокуратуру по месту нахождения квартиры.
Последним органом, куда можно обратиться для восстановления справедливости, является суд, в который подается исковое заявление с полным пакетом подтверждающих документов.

Как правильно составить жалобу

Жалоба оформляется в произвольном порядке каждым жильцом отдельно или в коллективной форме. В случае коллективного заявления в нем обязательно должна быть информация о каждом жильце, изъявившего желание написать жалобу, с подписью каждого из них. Законодательством РФ не предусмотрен специальный бланк для оформления жалобы на самовольную перепланировку, поэтому данный документ составляется в произвольной форме.

В подобном заявлении необходимо придерживаться всех общепризнанных правил и требований к составлению деловой документации, кратко и по существу описать причину обращения в тот или иной контролирующий орган и обосновать свое обращение настоящими фактами с подтверждением. Если же документ будет содержать много хаотичной информации, которая не будет четко структурирована и конкретизирована, то такая жалоба может вовсе остаться без внимания чиновников. Правильно и грамотно составленное заявление – больше половины успеха.

Шапка заявления должна содержать в себе:

данные должностного лица (ФИО, занимаемая должность, место работы), которому адресуется документ;
полное наименование государственного органа (место работы должностного лица), в который направляется жалоба;
сведения обо всех заявителях в формате: ФИО → адрес проживания (место регистрации) → номер контактного телефона.

Далее следует наименование документа. Достаточно просто указать «Жалоба» или можно конкретизировать «Жалоба на незаконное проведение перепланировки жилого помещения». После этого идет основная часть обращения, в котором должны быть следующие сведения:

сведения о заявителях, то есть указать, на каком основании они жалуются на своего соседа (кем они ему приходятся, на каких правах проживают с ним по соседству и т.д.);
сведения о нарушителе (ФИО, адрес проживания и т.д.);
просьба об установлении правомерности действий нарушителя и применение мер пресечения к нему в случае подтверждения опасений о незаконности осуществляемой перепланировки;
описание всех претензий заявителей и предполагаемых противоправных действий собственника квартиры, в которой осуществляется ремонт;
перечень документов, подтверждающих деяния нарушителя;
дата оформления документа;
подписи всех заявителей с расшифровкой.

Жалоба в управляющую компанию

Первым делом при появлении подозрений о незаконности перепланировки в соседней квартире, необходимо сообщить об этом в управляющую компанию, которая несет ответственность за целостность и сохранность здания, а также за безопасность всех жильцов, проживающих в этом доме. Жалоба на перепланировку является сигналом, который УК не имеет права проигнорировать. Ответом на жалобу одного из жильцов многоквартирного дома компания, управляющая домом, обязана должным образом отреагировать на сообщение о неправомерном осуществлении перепланировке в одной из квартир дома и направить по указанному адресу специально созданную комиссию, которая должна подтвердить или опровергнуть предположения о незаконности ремонтных работ.

Владелец квартиры в этом случае может отреагировать двояко:

он может пойти навстречу и не препятствовать проверке, впустив проверяющих на территорию своей квартиры;
может отказаться впускать комиссию в свое жилище.

В первом случае, вариантов развития событий может быть несколько:

хозяин квартиры представляет комиссии все разрешительные документы, подтверждающие, что ремонт делается на законных основаниях, после чего вопрос закрывается, и собственник жилья продолжает делать то, что должен;
владелец помещения сообщает об отсутствии специального разрешения на проведение перепланировки в квартире, на основании чего комиссия фиксирует этот факт и обязывает собственника квартиры либо вернуть все в начальный вид, либо узаконить то, что сделано, а также уплатить штраф за самовольное изменение конфигурации жилища;
члены комиссии обнаруживают, что вызов был ложный, то есть то, что показалось соседям несанкционированной перепланировкой, оказалось простой заменой окон или дверей (или другим видом работ, которые не требуют специального разрешения), после чего дело закрывается.

Если же владелец квартиры отказался впустить в жилье уполномоченных представителей управляющей компании, то дело передается в Жилищную инспекцию.

Жалоба в Жилищную инспекцию

Инициировать подачу жалобы в Жилищную инспекцию может любое заинтересованное лицо (из жильцов дома, в квартире которого делается ремонт) или УК на основании отказа собственника квартиры впустить проверяющих внутрь. Хорошо, если жалоба на незаконную перепланировку будет носить коллективный характер, то есть заявление будет подписано большинством жильцов дома. В таком случае процедура рассмотрения заявления заметно ускорится. Жилищная инспекция предпринимает следующие меры:

Создает из уполномоченных представителей организации специальную комиссию.
Направляет письменное уведомление собственнику жилья о предстоящей проверке и основание для ее проведения.
В уведомлении указывает дату и время запланированной проверки.
Если на момент проверки владелец квартиры не окажется дома (или сделает вид, что его нет дома), Жилинспекция отправит повторное уведомление о новой проверке в другое время.

Развитие событий в данном случае также может быть в двух вариантах:

Хозяин жилища, в котором проводится ремонт, во второй раз не впускает представителей Жилищной инспекции на порог своей квартиры (либо снова отсутствует, что расценивается как отказ впустить в помещение). Если дело дошло до столь злостного уклонения от обследования жилья специально созданной комиссией, Жилищная инспекция передает дело в суд и снимает с себя всю ответственность, поскольку выполнила уже все, что было в пределах ее полномочий.
Владелец недвижимости охотно идет на контакт и впускает проверяющих лиц в свое жилище. Если устанавливается факт самовольной переделки, то есть без официального разрешения контролирующих органов, то нарушителю выписывается штраф, предусмотренный статьями 7.21-7.22 КоАП РФ и составляется акт с предписанием о необходимости узаконить несанкционированные действия в установленном законом порядке. На все это отводится строго ограниченный период времени – от 4 месяцев до полгода. Если в ходе ремонта были совершены такие виды работ, которые запрещены законодательством РФ и представляют опасность жильцам дома и/или самому строению, то такая перепланировка узаконению не подлежит. В данном случае комиссия обяжет хозяина квартиры восстановить первоначальную планировку в сжатые сроки.

Жалоба в прокуратуру

Напрямую обратиться в прокуратуру – это пустая трата времени, поскольку такими делами в первую очередь должны заниматься специально уполномоченные органы, то есть управляющая компания и Жилищная инспекция. Чтобы не получить отказ в рассмотрении дела от прокурора, нужно к жалобе приложить официальный ответ Жилинспекции на заявление о самовольной перепланировке в соседней квартире, а также при наличии акт обследования спорной квартиры специальной комиссией.

Пожаловаться в прокуратуру можно:

при обращении в секретариат прокуратуры;
на личном приеме у прокурора;
заказным письмом по почте.

Если обращение в прокуратуру было осуществлено в письменном виде по почте, то отправителю стоит хранить корешок-уведомление о получении письма прокуратурой. Это будет доказательством официального обращения в органы, если дело дойдет до суда.

Вместе с жалобой в прокуратуру должны быть предоставлены доказательства выявленного правонарушения (самовольной перепланировки). Это могут быть фотографии, видеоматериалы, коллективное обращение жильцов дома, акт освидетельствования, оставленный проверяющей комиссией и т.д. После поступления заявления о незаконной планировке, сотрудниками прокуратуры должна быть осуществлена специальная проверка, в результате которой могут подтвердиться или быть опровергнуты доказательства, представленные заявителем.

Прокурорская проверка может иметь несколько исходов:

Если в результате проверки выяснится, что жалоба беспочвенная и не имеет веских оснований, то обращение в прокуратуру может расцениваться как клевета, что также является правонарушением и влечет за собой определенное наказание.
В случае, когда прокурорская проверка установила факт незаконной перепланировки, в результате которой возникла угроза здоровью и жизни остальных жильцов дома, к примеру, снос несущих перегородок и конструкций, то дело может быть передано в правоохранительные органы, которые возбудят уголовное дело по соответствующей статье Уголовного Кодекса РФ.
Если будет подтвержден факт проведения работ, которые нарушают жилищное законодательство согласно статье 26 ЖК РФ, дело передается в суд с требованием обязать собственника квартиры ликвидировать самовольное переустройство и вернуть жилищу прежнюю конфигурацию или узаконить сделанную перепланировку.

Обращение в суд

Подать исковое заявление в судебные инстанции с жалобой на самовольную перепланировку в соседской квартире могут:

жильцы квартир, находящихся в том же доме, что и спорная квартира;
прокуратура;
уполномоченные представители Жилищной инспекции.

Помимо искового заявления и всех сопровождающих документов в случае подачи иска жильцами дома, необходимо еще доказать, что они прошли досудебную процедуру от «А» до «Я», то есть приложить результаты обращений в управляющую компанию, Жилищную инспекцию и прокуратуру. Если собственник квартиры, осуществляющий перепланировку, успел продать недвижимость до обращения в суд, то новый владелец жилища будет признан судом как ненадлежащий ответчик.

В суд необходимо предоставить максимум подтверждающих материалов, которые дают возможность оценить состояние дома (или конкретной квартиры) до и после проведения перепланировки. Такие доказательства необходимы, чтобы повысить шансы на успех. По возможности можно вызвать независимых экспертов, которые обследуют дом и соседние квартиры и составят заключение о нанесенном ущербе объекту недвижимости в результате содеянного ремонта.

Незаконная перепланировка может также стать причиной:

затопления нижних этажей;
появления сколов и трещин на основных несущих конструкциях и стенах;
нарушения целостности газовых труб;
повреждения канализационной системы;
инженерных коммуникаций;
засорения вентиляционных каналов и других негативных последствий.

При составлении искового заявления для передачи дела в суд, необходимо не только перечислить весь причиненный вред имуществу, но и предоставить документальное подтверждение этих сведений, то есть акты обследования по каждому повреждению с заключением о приблизительном расчете стоимости компенсации нанесенного ущерба.

Решение вопроса через суд позволит добиться не только предотвращения несанкционированных действий, но и компенсации убытков, понесенных в результате незаконно проведенного переустройства. При удовлетворении иска, ответчик вынужден будет узаконивать незаконную перепланировку квартиры или вернуть помещению былой вид. В любом случае штрафа ему не избежать.

Если же он не согласен с решением суда, то при обжаловании он может собрать необходимые документы и доказать, что осуществленные им действия не противоречат жилищному законодательству РФ и не предоставляют угрозу здоровью и жизни других жильцов многоквартирного дома.