Самовольное строительство: когда ваш дом вне закона.
Издавна каждый человек стремиться иметь свой дом, уютный, просторный, особенный. В современных условиях многие желающие получили возможность начать индивидуальное жилищное строительство. Кому-то земельные участки предоставило государство, как нуждающимся в улучшении жилищных условий, кто-то приобрел землю через аукцион, а кто-то наводит уют на участке, доставшемся от родителей или дедов, создавая проект своей мечты или просто реставрируя то, что требует обновления.
Счастливый обладатель земельного участка идет в местный исполнительный комитет и получает заветное разрешение на проведение проектных работ и строительство, тратит свои сбережения на строительные материалы и услуги подрядчиков. А спустя какое-то время, неожиданно, гражданин узнает, что его дом является самовольным строительством, в эксплуатацию принят не будет, и исполком просит приостановить работы по возведению объекта до выяснения всех обстоятельств, или вообще назначает срок для добровольного сноса и приведения земельного участка в первоначальное состояние.
Обычно застройщика для сообщения такой новости приглашают в исполком или присылают соответствующее письмо. И в этот момент очень важно не упасть духом, не тратить силы на пустую переписку с государственными органами, а выяснить причины, по которым дом мечты превратился в самовольную постройку и искать квалифицированные пути их устранения.
Лучше всего, разумеется, обратиться за юридической помощью к адвокату, который специализируется на правоотношениях, складывающихся между государством и гражданами по вопросам самовольного строительства. Наша статья не ставит целью заменить собой полноценную юридическую помощь, так как, только ознакомившись с документами, можно указать конкретный путь решения проблемы. Вместе с тем в статье найдутся ответы на ряд вопросов.
Итак, где искать отправную точку, с которой начинается долгая борьба за свои права и свой дом. Ведь для того, чтобы исполком взялся за вашу стройку, у него должны быть поводы. Вернее должен быть кто-то, кому уж очень не нравится возводимое вами строение, жить мешает в прямом смысле этого слова, или облик архитектурный не дает воспринимать, или бьет в глаза нарушениями закона. Такими недовольными субъектами часто выступают соседи. Бывает, кажется им, что стена у вас слишком высокая, тени много на участок смежный дает, или уклон крыши у вас не такой, как им виделось, и вода дождевая наверняка течь будет в из сторону потоками, а еще хуже расположили вы ваш архитектурный шедевр не в трех метрах от границы, а ближе. Причин может быть множество. Случается, претензии соседа обоснованы, а случается, что и нет. Только разбираться в их обоснованности, как показывает практика, приходится самим гражданам.
Есть также и другие субъекты, которые подскажут исполкому, что на его территории ведется строительство, не соответствующее законодательству. Сюда следует отнести государственные органы, наделенные правом проводить различные проверки: органы прокуратуры, государственного контроля.
Бывает и бдительный исполком пройдется с проверочными мероприятиями, но чаще всего поступают жалобы от соседей, либо акты по результатам проверок с требованиями к исполкому устранить имеющиеся нарушения законодательства. И тогда исполком начинает решительно действовать, дабы незамедлительно принять меры к их устранению.
Понятие самовольного строительства дано в статье 223 Гражданского кодекса республики Беларусь. Под самовольным строительством подразумевается деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена:
1) на самовольно занятом земельном участке;
2) на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение;
3) без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
Перечень случаев, когда строительство является самовольным исчерпывающий и они абсолютно разные по своей правовой природе. Будем разбираться со всеми по порядку.
Строительство на самовольно занятом земельном участке.
Строительство на самовольно занятом земельном участке кажется нелогичным на первый взгляд. Можно сразу представить ситуацию, когда гражданин выбирает понравившийся ему чужой земельный участок, который может принадлежать другому гражданину или юридическому лицу, либо относиться к незанятым землям в ведении исполкома, и начинает строить на нем какой-либо объект недвижимости. В наш век доступной правовой информации такой самозахват любому покажется странным, и, конечно, закон всегда будет стоять на стороне лица, которое владеет земельным участком на легальных правах, нерадивый захватчик не сможет приобрести прав на возведенный на чужом земельном участке объект. Закон гласит, что в таком случае, местным исполнительным и распорядительным органом принимается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель. Подвох кроется в определении самовольного занятия земельного участка.
В соответствии со ст. 72 Кодекса Республики Беларусь «О земле» самовольным занятием земельного участка является использование земельного участка без документа, удостоверяющего право на него, за исключением случаев использования по целевому назначению гражданами земельных участков, предоставленных им до 1 января 1999 года для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, дачного строительства, строительства и эксплуатации индивидуального гаража для хранения транспортного средства, сведения о которых внесены в земельно-кадастровую документацию, случая, когда владение участком осуществляется в течение длительного времени в соответствии со статьей 44 Кодекса «О земле», а также иных случаев использования по целевому назначению земельных участков гражданами, индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами, предусмотренных актами Президента Республики Беларусь, решениями иных государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства, либо по постановлению суда.
Использование земельного участка без документа, удостоверяющего право на него, означает отсутствие у землепользователя свидетельства (удостоверения, государственного акта) о государственной регистрации, основанного на решении исполкома, сделке.
На практике встречаются случаи, когда самозахват таковым и не является. Например, граждане или юридические лица во время не обращаются за продлением договора аренды земельного участка, и он прекращается в последний день своего действия, и, соответственно, исключается и запись о праве на используемый земельный участок гражданина (юридического лица) из единого регистра недвижимого имущества прав на него и сделок с ним. А на участке имеется незавершенное строительство, которое в, таком случае, может приобрести статус самовольного, ведь действующих правоудостоверяющих документов на земельный участок у лица уже нет. Так что самовольное занятие земельного участка иногда вытекает из вполне правомерного землепользования, порождая массу правовых вопросов и проблем.
Самовольно занятый земельный участок возвращается по его принадлежности , без возмещения лицу затрат, произведенных им за время незаконного использования. Приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние, а также снос возведенных на нем строений производятся за счет лица, самовольно занявшего земельный участок.
В случае отказа лица, самовольно занявшего земельный участок, выполнить решение соответствующего исполнительного комитета о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние, снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние осуществляются исполнительным комитетом.
Взыскание затрат на осуществление возврата самовольно занятого земельного участка, сноса самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние производится в судебном порядке.
Более того за самовольное занятие земельного участка предусмотрена административная и уголовная ответственность.
Административное взыскание за самовольное занятие земельного участка в соответствии со ст.23.41 Кодекса Республики Беларусь «Об административных правонарушениях» выражается в виде наложения штрафа в размере от десяти до тридцати базовых величин, на индивидуального предпринимателя – от двадцати до ста базовых величин, а на юридическое лицо – от пятидесяти до трехсот базовых величин.
В статье 386 Уголовного кодекса республики Беларусь установлена ответственность в виде штрафа или исправительных работ на срок до одного года, или ареста за самовольное занятие земельного участка, совершенное в течение года после наложения административного взыскания за такое же нарушение.
Таким образом, факт самовольного занятия земельного участка применительно к признанию расположенной на нем постройки самовольным строительством, должен быть установлен и лицо должно быть привлечено к установленной законом ответственности.
Cтроительство на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение.
Рассматриваемые обстоятельства возникают по двум группам причин:
1) Лицо по своей вине само использует участок не по целевому назначению,
2) По недосмотру иных лиц нарушен порядок предоставления земельного участка, что ставит само право на него под сомнение, а также постройку на нем вне закона.
Понятие целевого назначения земельного участка содержится в статье 1 Кодекса Республики Беларусь «О земле» и представляет собой установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей.
Одним из принципов земельных правоотношений в Республике Беларусь в соответствии со статьей 5 КоЗ является использование земельных участков по целевому назначению.
В соответствии со статьей 15.10 КоАП Республики Беларусь за нецелевое использование предоставленного земельного участка установлена административная ответственность в виде штрафа от двух до десяти базовых величин, на индивидуального предпринимателя – от пяти до двадцати пяти базовых величин, а на юридическое лицо – от двадцати до ста базовых величин.
В свидетельстве о государственной регистрации на земельный участок, как и в решении исполнительного комитета о его предоставлении, всегда указано его целевое назначение, и это целевое назначение нужно строго соблюдать. Например, если вам предоставлен земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, категорически запрещено строить на нем жилой дом, так как он будет являться самовольным строительством. Строительство с нарушением принципа использования земельного участка по целевому назначению будет являться самовольным.
Рассмотрим случаи, в которых нарушен установленный законодательством об охране и использовании земель порядок предоставления земельного участка. На практике эти ситуации связаны с невнимательным отношением лиц, которые обязаны следить за соблюдением законодательства при предоставлении земельных участков. Часто предоставление земельных участков с нарушениями обнаруживается по результатам проверок контролирующих органов.
Предоставление земельного участка государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения на практике практически не встречается. Органы, имеющие полномочия на предоставление земельных участков определены в Кодексе Республики Беларусь О земле, а также полномочия органов по изъятию и предоставлению земельных участков установлены в Указе Президента Республики Беларусь № 667 от 27.12.2007 года «Об изъятии и ипредоставлении земельных участков» . В 99% случаев предоставления земельных участков государственный орган, имеющий право на предоставление, – местный исполнительный комитет, на территории которого расположен испрашиваемый земельный участок. Порядок предоставления земельных участков четко регламентирован законодательством, в связи с чем, случаи предоставления участков неуполномоченными органами на практике не встречаются.
Если говорить о предоставлении земельного участка без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, то здесь также вопросы возникают редко. В Указе Президента Республики Беларусь № 667 от 27.12.2007 года «Об изъятии и предоставлении земельных участков» четко установлены случаи, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона. И, соответственно, обязанность отслеживать правильность соблюдения норм этого указа лежит на правоприменителях – местных исполнительных комитетах. Граждане обращаются с заявлениями о предоставлении земельного участка, а определить имеет ли заявитель право на приобретение права на участок без аукциона, устанавливает местный исполнительный комитет.
Самовольное строительство на предоставленном с нарушением установленной на практике очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение также являются типичными случаями невнимательности исполнительного комитета.
Несмотря на то, что вышеперечисленные случаи самовольного строительства не стоит ставить в вину гражданам, сам факт, что вы собрали необходимые документы, исполняли в точности указания исполкома не решит вопрос в вашу пользу. Кроме того встречаются ситуации, когда граждане умышленно создают несуществующую нуждаемость в улучшении жилищных условий, представляя соответствующие документы, и, как следствие, получают земельный участок не имея реального права на него, или получают земельный участок ранее, чем им положено.
В рассмотренных случаях в отношении земельного участка исполкомами принимается одно из следующих решений:
1) о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий;
2) о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий.
В сложившихся обстоятельствах у вас всегда остается право обратиться в суд с заявлением о признании решения исполкома в отношение вашей постройки недействительным. Необходимо доказать, что решение противоречит законодательству и нарушает ваши права и законные интересы.
Есть положение законодательства, в соответствии с которым за лицом, осуществившим на земельном участке, предоставленном в частную собственность либо пожизненное наследуемое владение, самовольное строительство (в том числе за законным приобретателем) в случаях, которые мы рассмотрели выше, по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) и о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.
Вместе с тем на сегодняшний день судебная практика по данному вопросу весьма неоднозначна. Решение суда по подобному иску во многом будет зависеть от степени готовности дома и тяжести допущенных нарушений при предоставлении земельного участка. Тем более что исполком одновременно с решением по самовольному строительству, как правило, прекращает право пожизненного наследуемого владения на земельный участок либо обращается в суд с заявлением, цель которого прекратить право собственности в отношение земельного участка. В такой ситуации дополнительно необходимо доказать хорошую несущую способность вашей постройки, а также тот факт, что сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.
Законом в рассматриваемых случаях предусмотрено право лиц на возмещение вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо их должностных лиц .
Строительство без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
Если ваше строительство отвечает этим признакам, местным исполнительным и распорядительным органом принимается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, одно из следующих решений:
1) о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) – если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
2) о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий – если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
3) о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий – если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Определение относимости вашего объекта к строительству без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством сложностей не вызывает. Как правило, этому признаку соответствует строительная деятельность на своем земельном участке, узаконить возводимые постройки лицо планирует уже по факту. И сложности в узаконении встречаются не так часто, если нет очевидных нарушений строительных норм и правил.
Существенные нарушения строительных норм и правил и отдельно выступают в качестве основания для признания объекта самовольным строительством.
На практике встречаются ситуации, когда исполком неправильно понимает определение существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Закон определяет , что под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта. Однако, по нашему мнению, эта общая норма не дает четко определить, являются ли нарушения существенными в каждом конкретном случае.
Самый распространенный пример из практики, касающийся физических лиц, – это размещение постройки на расстоянии от границы смежного земельного участка менее нормативного, при этом размещение бывает и согласовано органами архитектуры. Действительно такое нарушение является существенным по ТКП, но будет ли оно таковым в смысле статьи 223ГК, можно определить только с помощью привлечения соответствующих специалистов. Так, оспаривая решение исполкома о сносе вашей постройки по основанию существенных нарушений строительных и градостроительных норм и правил, необходимо представить доказательства, что в вашем конкретном случае такой существенности нет. Также выяснить этот вопрос можно при проведении судебной экспертизы, на разрешение которой поставить вопрос, являются ли допущенные вами нарушения при возведении объекта, существенными применительно к нормам статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Следует помнить, что лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
По какому бы основанию ваше строительство не причислили к разряду самовольного, ситуация должна быть тщательно разобрана, предприняты меры к сохранению постройки, так как законом предусмотрены достаточно суровые меры для нарушителей: вам придется за счет собственных средств выполнять решение исполкома по сносу самовольной постройки. Если гражданин откажется выполнить такое решение, исполком осуществит снос самостоятельно. При этом все затраты по сносу будут взысканы с застройщика.
В зависимости от основания признания постройки самовольным строительство наступают определенные законом последствия, соответственно, применяется строго выбранный алгоритм действий для отстаивания ваших прав. Часто проблему удается разрешить в пользу лиц, осуществляющих строительство, но бывают и случаи, когда отстоять свое право на сохранение постройки не представляется возможным. По нашему мнению самый перспективный путь противостояния исполкому в рассматриваемых правоотношениях – судебный.
Каждая ситуация индивидуальна и требует особого подхода. Чем раньше вы обратитесь за квалифицированной юридической помощью, тем выше будут ваши шансы довести задуманный проект до конца.
